Как оформляются кредиты под залог недвижимости

Залоговое кредитование сегодня пользуется повышенным спросом. Это самый распространенный и надежный способ оформления финансовых отношений между клиентом и банком в вопросах реализации крупных кредитных линий и ипотечного кредитования.

Чаще всего предметом залога становится недвижимость. Несмотря на всю кажущуюся простоту получения такого займа, подобные кредиты имеют большой перечень правил сбора и оформления документации и тем самым значительно отличаются от других разновидностей кредитования. В числе главных документационных отличий — необходимость проведения оценки недвижимости. Это определяющий момент, так как именно итоговая сумма оценки недвижимости напрямую влияет на размер кредитной линии. Чем больше стоит объект, тем большую сумму кредита вы можете получить. Поэтому важно, чтобы данная процедура была проведена правильно.

Какая недвижимость может стать залогом

Перед рассмотрением вопроса стоит оговориться, что не каждая недвижимость может стать предметом залога при кредитовании. Очевидно, что ни один банк не будет работать без выгоды или, что еще хуже, — себе в ущерб. Поэтому главное требование к предмету залога — это его ликвидность, то есть ценность на рынке на текущий момент. За счет стоимости объекта залога банк будет возмещать свои убытки в случае форс-мажорных ситуаций, поэтому цена залоговой недвижимости должна быть не меньше, чем те возможные средства, которые потеряет банк в случае неплатежеспособности клиента.

Некоторые опрометчиво полагают, что при нарушении договорных отношений с банком клиент автоматически теряет свою собственность, которая сиюминутно переходит в пользование займодателя. Это не так. Данный процесс достаточно длительный. Потерю средств банк взыскивает через суд. После судебного процесса залоговый объект выставляется на торги и только после этого перестает быть собственностью владельца.

Кстати, даже если процесс изъятия уже запущен, выкупить залоговый объект может и сам владелец, в том случае, если изыщет средства на погашение долга, образовавшегося перед банком.

Как оформляется кредит под залог недвижимости

Процедура оформления кредита под залог недвижимости состоит из нескольких этапов:

• подача кредитополучателем заявки на кредитование. Во многих банках это можно сделать онлайн не выходя из дома;
• рассмотрение заявки банком. Чаще всего это занимает у финансовой организации от трех до пяти дней;
• сбор необходимой документации заемщиком после положительного решения банка. Кредитополучатель должен предоставить банку пакет личных документов и пакет документов на объект недвижимости. Перечень документации для оформления кредита под залог недвижимости есть на сайте каждого банка. При возникновении вопросов, можно проконсультироваться со специалистом горячей линии;
• предоставление документации в банк;
• анализ банком пакета предоставленной документации;
• вынесение решение о кредитовании либо об отказе в выдаче средств.

После того как банк вынесет положительное решение, средства заемщику выдаются в самый короткий период, как правило, в тот же день.

Какие существуют требования к заемщику и предмету залога

Несмотря на то, что на этапе рассмотрения документации при кредитовании под залог недвижимости займодатель центральное внимание уделяет документам на залоговое имущество, личность, статус и материальное положение заемщика не могут остаться без внимания. В перечне базовых требований, который выдвигает банк к заемщику, следующий перечень:

• прописка по месту подачи заявки;
• наличие стабильного дохода, подтвержденного документально;
• соответствие требованиям по возрастным параметрам для данного вида кредитования;
• наличие стандартных документов подтверждающих личность.

Что касается требований к предмету залога, то их перечень гораздо шире, чем список требований к самому заемщику:

• безусловное право собственности заемщиком на объект, подтвержденное документально;
• ценность недвижимости на рынке;
• соразмерное соотношение стоимости объекта залога и размера кредитной линии;
• местонахождение объекта недвижимости в регионе действия финансовой структуры;
• местонахождение объекта недвижимости должно совпадать с регионом прописки заемщика;
• залоговый объект не должен быть предметом ограничений: залог, арест, находиться на стадии сноса, не быть объектом притязаний третьих лиц — других кредиторов, наследников, государства и пр;
• наличие согласия других собственников недвижимости на оформление залога, заверенное нотариально.

К пакету документации по залоговой недвижимости в обязательном порядке прилагается документация по ее оценке.

Как проводится оценка недвижимости

В числе распространенных ошибок, которые допускают многие заемщики при оформлении кредита под залог недвижимости — проведение собственной оценки. Практически все крупные банки, которые реализуют данные кредитные линии, проводят оценку самостоятельно и делают это с помощью аккредитованных оценочных компаний. В том случае, если вы не согласны с ее результатами, можно нанять независимого эксперта и оспорить результаты оценки банка в суде. Но, как правило, это крайняя мера.

Основные правила проведения оценки недвижимости при кредитовании под залог следующие:

• ведущим параметром оценки является настоящая кадастровая стоимость объекта;
• кредитополучателю выдается, как правило, не более 75% стоимости объекта;
• оставшиеся проценты от стоимости банк использует на погашение возможных рисков, которые могут возникнуть в ходе пользования кредитом.

Процент кредитуемой суммы под залог недвижимости в зависимости от внутреннего регламента финансовой организации может незначительно варьироваться. После того, как банк дал согласие на выдачу кредита под залог недвижимости, он накладывает ряд ограничений на пользование этой недвижимостью, а также обязует заемщика страховать объект залога.